Tarif pajak sewa bangunan sebesar 10% dari nilai bruto sewa dikenakan sebagai Pajak Penghasilan (PPh) Pasal 4 ayat 2 yang bersifat final, dan berlaku untuk sewa tanah, gedung, maupun bangunan lain yang disewakan oleh wajib pajak orang pribadi maupun badan.
Selain PPh final tersebut, pemilik properti berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP) juga wajib memungut Pajak Pertambahan Nilai (PPN) sebesar 11% dari nilai transaksi sewa.
Ketentuan pajak sewa bangunan tersebut diatur dalam Undang-Undang Pajak Penghasilan, Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai, serta Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017.
Pemilik properti sebagai pihak yang menyewakan dan penyewa sebagai pengguna properti sama-sama memiliki kewajiban perpajakan yang harus dipenuhi sesuai peran masing-masing dalam transaksi sewa-menyewa.
Apa itu Pajak Sewa Bangunan?
Pajak sewa bangunan adalah pungutan yang dikenakan atas penghasilan dari transaksi persewaan tanah dan/atau bangunan. Objek pungutan tersebut mencakup properti dalam berbagai bentuk, mulai dari hunian sampai fasilitas usaha.
Penghasilan dari sewa properti tergolong objek PPh final, sehingga perhitungan pajaknya tidak digabungkan dengan penghasilan lain milik wajib pajak pada Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan. Skema final tersebut membuat penghitungan pajak menjadi lebih ringkas bagi pemilik properti maupun bendahara penyewa.
Berikut jenis properti yang termasuk objek sewa tanah dan/atau bangunan:
- Tanah kosong maupun tanah dengan bangunan di atasnya
- Rumah tinggal dan rumah susun
- Apartemen dan kondominium
- Gedung perkantoran
- Pertokoan dan rumah toko
- Gedung pertemuan beserta bagiannya
- Rumah kantor
- Gudang
- Bangunan industri
Dasar Hukum Pajak Sewa Bangunan
Aturan pajak sewa bangunan bersumber dari beberapa produk hukum yang saling melengkapi. Ketentuan tersebut mengatur baik dari sisi PPh maupun PPN atas transaksi sewa properti.
Berikut dasar hukum yang menjadi rujukan pengenaan pajak sewa bangunan:
- Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan
- Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009 tentang Pajak Pertambahan Nilai
- Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan, yang memperbarui kedua undang-undang di atas
- Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan
Kewajiban NPWP dan Status PKP bagi Pemilik Properti
Pemilik properti yang memperoleh penghasilan dari sewa tanah dan/atau bangunan tetap terikat kewajiban memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP). Kewajiban tersebut berlaku pula bagi pemilik rumah, ruko, atau kos-kosan berstatus orang pribadi.
Wajib pajak orang pribadi yang penghasilan netonya berada di atas Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP) wajib mendaftarkan diri untuk memperoleh NPWP. Sementara wajib pajak badan wajib memiliki NPWP sejak awal pendirian usaha tanpa memandang jumlah penghasilan yang diterima.
Status PKP berbeda dengan kewajiban NPWP dan baru melekat setelah peredaran bruto pemilik properti melampaui ambang batas tertentu:
- Pemilik properti dengan peredaran bruto sampai dengan Rp 4,8 miliar dalam satu tahun pajak tidak wajib dikukuhkan sebagai PKP, sehingga belum memungut PPN atas sewa yang disewakannya
- Pemilik properti yang peredaran brutonya melampaui Rp 4,8 miliar dalam satu tahun pajak wajib melaporkan usahanya untuk dikukuhkan sebagai PKP
- Setelah dikukuhkan sebagai PKP, pemilik properti wajib memungut PPN atas setiap transaksi sewa berikutnya, menerbitkan Faktur Pajak, serta melaporkan SPT Masa PPN
Kewajiban PPh Pasal 4 ayat 2 sebesar 10% tetap melekat pada penghasilan sewa tanpa memandang status PKP pemilik properti. Kewajiban PPN barulah berlaku setelah status PKP dimiliki oleh pemilik properti bersangkutan.
Jenis Pajak atas Transaksi Sewa Bangunan
Transaksi sewa tanah dan bangunan dikenai dua jenis pajak sekaligus, yaitu PPh dan PPN. Kedua jenis pajak tersebut dipungut oleh pihak yang berbeda dan memiliki mekanisme pelaporan masing-masing.
PPh Pasal 4 Ayat 2 atas Sewa Bangunan
PPh Pasal 4 ayat 2 dikenakan atas penghasilan yang diterima pemilik properti dari kegiatan menyewakan tanah dan/atau bangunan. Sifat pajak tersebut final, artinya sudah selesai pada saat dipotong atau disetor tanpa diperhitungkan kembali di akhir tahun pajak.
Kewajiban pemotongan PPh Pasal 4 ayat 2 melekat pada penyewa apabila penyewa berstatus badan usaha, badan pemerintahan, kerja sama operasi, bentuk usaha tetap, perwakilan perusahaan luar negeri, atau orang pribadi yang ditunjuk oleh Direktorat Jenderal Pajak.
PPN atas Sewa Bangunan
PPN dikenakan atas penyerahan jasa sewa tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh pemilik properti berstatus PKP. Pemilik properti wajib memungut PPN dari penyewa, menerbitkan Faktur Pajak, kemudian menyetorkan dan melaporkannya kepada negara.
Pemilik properti yang belum dikukuhkan sebagai PKP tidak memiliki kewajiban memungut PPN meskipun tetap terikat kewajiban PPh Pasal 4 ayat 2 atas penghasilan sewa yang diterimanya.
Tarif Pajak Sewa Bangunan Terbaru
Tarif PPh Pasal 4 ayat 2 atas sewa tanah dan/atau bangunan ditetapkan sebesar 10% dari jumlah bruto nilai sewa. Jumlah bruto tersebut mencakup seluruh biaya yang dibayarkan atau terutang oleh penyewa, termasuk biaya perawatan, keamanan, dan fasilitas lain apabila disatukan dalam nilai kontrak sewa.
Tarif PPN atas sewa bangunan mengikuti tarif umum PPN yang berlaku, yaitu 11% dari nilai penyerahan jasa sewa. Dasar pengenaan pajak untuk PPN dihitung dari total nilai kontrak sewa sebelum dikurangi PPh Pasal 4 ayat 2.
Berikut ringkasan tarif dan kewajiban kedua jenis pajak tersebut:
| Jenis Pajak | Tarif | Dasar Pengenaan | Pihak yang Wajib Memungut/Memotong | Sifat |
| PPh Pasal 4 Ayat 2 | 10% | Nilai bruto sewa | Penyewa (jika termasuk pemotong) atau pemilik properti (jika penyewa bukan pemotong) | Final |
| PPN | 11% | Nilai bruto sewa | Pemilik properti berstatus PKP | Pajak atas konsumsi |
Kaitan Pajak Sewa Bangunan dengan PPh Final UMKM 0,5 Persen
Pelaku UMKM dengan peredaran bruto tertentu umumnya dikenai PPh final sebesar 0,5% sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 2022. Ketentuan tersebut sering menimbulkan pertanyaan apakah penghasilan sewa gedung atau bangunan turut dihitung dalam skema PPh final UMKM tersebut.
Penghasilan yang telah dikenai PPh final tersendiri, termasuk penghasilan dari sewa tanah dan/atau bangunan, dikecualikan dari peredaran bruto yang menjadi dasar penghitungan PPh final UMKM 0,5%. Kedua skema final tersebut berjalan terpisah dan tidak digabungkan dalam satu perhitungan.
Pelaku usaha yang menjalankan usaha dagang atau jasa sekaligus menyewakan properti perlu memisahkan pencatatan penghasilan sewa dari omzet usaha utama. Pemisahan tersebut mencegah kesalahan penghitungan pajak, mengingat penghasilan sewa tetap dikenai PPh Pasal 4 ayat 2 sebesar 10% meskipun pelaku usaha berstatus UMKM dengan skema PPh final 0,5%.
Pihak yang Wajib Memotong PPh Sewa Bangunan
Kewajiban memotong PPh Pasal 4 ayat 2 tidak selalu berada pada pemilik properti. Status penyewa menjadi penentu siapa yang bertanggung jawab melakukan pemotongan pajak atas transaksi sewa.
Penyewa wajib memotong PPh Pasal 4 ayat 2 apabila berstatus sebagai:
- Badan pemerintah
- Subjek pajak badan dalam negeri
- Penyelenggara kegiatan
- Bentuk usaha tetap (BUT)
- Kerja sama operasi
- Perwakilan perusahaan luar negeri lainnya
- Orang pribadi yang ditetapkan sebagai pemotong pajak oleh Direktorat Jenderal Pajak
Apabila penyewa berstatus orang pribadi biasa atau tidak termasuk daftar di atas, kewajiban penyetoran PPh Pasal 4 ayat 2 beralih kepada pemilik properti. Pemilik properti dalam kondisi tersebut wajib menyetorkan sendiri pajak atas penghasilan sewa yang diperolehnya.
Contoh Perhitungan Pajak Sewa Bangunan
Simulasi berikut dapat menjadi gambaran penghitungan pajak sewa bangunan pada transaksi antar badan usaha. PT Media Sejahtera menyewakan gedung pertokoan kepada CV Berkah Jaya dengan nilai sewa Rp 300 juta per tahun.
Perhitungan PPh Pasal 4 ayat 2 yang wajib dipotong CV Berkah Jaya sebagai penyewa:
- Tarif PPh Pasal 4 ayat 2 x Nilai sewa
- 10% x Rp 300.000.000
- Hasil pemotongan sebesar Rp 30.000.000
Apabila PT Media Sejahtera berstatus PKP, maka turut dilakukan perhitungan PPN atas transaksi sewa tersebut:
- Tarif PPN x Nilai sewa
- 11% x Rp 300.000.000
- PPN yang dipungut sebesar Rp 33.000.000
Dari simulasi tersebut, CV Berkah Jaya membayar total Rp 303 juta kepada PT Media Sejahtera setelah dikurangi PPh Pasal 4 ayat 2 dan ditambah PPN, sedangkan negara menerima setoran pajak sebesar Rp 63 juta dari kedua jenis pajak tersebut.
Skenario berbeda berlaku pada transaksi sewa antar perorangan. Bu Sari sebagai pemilik pribadi menyewakan rumah kontrakan kepada Pak Rudi, seorang karyawan swasta yang bukan termasuk pihak pemotong pajak, dengan nilai sewa Rp 24 juta per tahun.
Karena Pak Rudi tidak termasuk pihak yang wajib memotong pajak, kewajiban penyetoran PPh Pasal 4 ayat 2 beralih kepada Bu Sari selaku pemilik properti, dengan perhitungan berikut:
- Tarif PPh Pasal 4 ayat 2 x Nilai sewa
- 10% x Rp 24.000.000
- PPh Pasal 4 ayat 2 yang harus disetor sendiri sebesar Rp 2.400.000
Bu Sari menyetorkan sendiri PPh Pasal 4 ayat 2 tersebut melalui e-Billing paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah menerima pembayaran sewa. Kewajiban memungut PPN tidak berlaku pada transaksi tersebut karena Bu Sari belum berstatus PKP.
Cara Bayar Pajak Sewa Bangunan
Pembayaran PPh Pasal 4 ayat 2 dan PPN atas sewa bangunan dilakukan melalui sistem e-Billing yang diterbitkan Direktorat Jenderal Pajak. Wajib pajak perlu membuat kode billing terlebih dahulu sebelum melakukan penyetoran ke bank persepsi atau kanal pembayaran resmi lainnya.
Pengisian kode billing untuk sewa bangunan memerlukan ketelitian pada kolom jenis setoran. Kode Akun Pajak (KAP) dan Kode Jenis Setoran (KJS) harus disesuaikan dengan jenis pajak, yaitu PPh Pasal 4 ayat 2 final atau PPN, agar setoran tercatat dengan benar pada sistem perpajakan.
Cara Lapor Pajak Sewa Bangunan
Pelaporan PPh Pasal 4 ayat 2 atas sewa bangunan dilakukan melalui aplikasi e-Bupot Unifikasi. Pemotong pajak menerbitkan bukti potong pada aplikasi tersebut, kemudian menyerahkan salinannya kepada pemilik properti sebagai bukti bahwa kewajiban pemotongan telah dilaksanakan.
Pelaporan PPN dilakukan melalui aplikasi e-Faktur dengan menerbitkan Faktur Pajak atas setiap transaksi sewa. Faktur Pajak tersebut menjadi dasar pelaporan Surat Pemberitahuan (SPT) Masa PPN pada masa pajak yang bersangkutan.
Batas Waktu Setor dan Lapor Pajak Sewa Bangunan
Ketepatan waktu penyetoran dan pelaporan menjadi faktor yang menentukan kepatuhan wajib pajak atas kewajiban sewa bangunan. Berikut rincian batas waktu yang berlaku:
| Kewajiban | Batas Waktu |
| Setor PPh Pasal 4 ayat 2 oleh pemotong pajak | Tanggal 10 bulan berikutnya |
| Lapor SPT Masa PPh Pasal 4 ayat 2 (e-Bupot Unifikasi) | Tanggal 20 bulan berikutnya |
| Setor PPh Pasal 4 ayat 2 secara mandiri oleh pemilik properti | Tanggal 15 bulan berikutnya |
| Setor PPN | Akhir bulan berikutnya, sebelum SPT Masa PPN disampaikan |
| Lapor SPT Masa PPN | Akhir bulan berikutnya setelah masa pajak berakhir |
Sanksi Keterlambatan Pembayaran dan Pelaporan Pajak Sewa Bangunan
Keterlambatan pembayaran maupun pelaporan pajak sewa bangunan membawa konsekuensi berupa sanksi administrasi. Ketentuan sanksi tersebut merujuk pada Undang-Undang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan yang telah diperbarui melalui Undang-Undang Harmonisasi Peraturan Perpajakan.
Wajib pajak yang terlambat menyetorkan PPh Pasal 4 ayat 2 atau PPN dikenai sanksi bunga per bulan yang dihitung dari tanggal jatuh tempo sampai tanggal pembayaran. Sementara itu, keterlambatan pelaporan SPT Masa dikenai sanksi denda administrasi sesuai ketentuan yang berlaku bagi setiap jenis SPT Masa.
Bantuan Konsultan Pajak untuk Pengelolaan Pajak Sewa Bangunan
Pengelolaan pajak sewa bangunan melibatkan sejumlah tahapan, mulai dari penentuan pihak pemotong, penghitungan tarif, penerbitan bukti potong dan Faktur Pajak, hingga penyetoran serta pelaporan pada aplikasi resmi Direktorat Jenderal Pajak. Kesalahan pada salah satu tahapan berpotensi menimbulkan kurang bayar maupun sanksi administrasi.
Trust Tax Consultant membantu pemilik properti, pelaku UMKM, dan wajib pajak pribadi menyusun perhitungan PPh Pasal 4 ayat 2 dan PPN atas transaksi sewa tanah maupun bangunan secara akurat. Pendampingan tersebut mencakup penyusunan bukti potong, penerbitan Faktur Pajak, penyetoran melalui e-Billing, hingga pelaporan SPT Masa melalui e-Bupot Unifikasi dan e-Faktur.
Konsultasi lebih lanjut mengenai kewajiban pajak sewa bangunan dapat diajukan kepada tim Trust Tax Consultant agar pemilik properti dan penyewa terhindar dari risiko kesalahan hitung maupun keterlambatan pelaporan yang dapat berujung pada sanksi.
Pertanyaan yang Sering Diajukan Seputar Pajak Sewa Bangunan
- Apakah sewa rumah kena pajak?
Sewa rumah kena pajak berupa PPh Pasal 4 ayat 2 final sebesar 10% dari nilai sewa, tanpa memandang apakah pemilik rumah berstatus badan usaha atau orang pribadi. - Apakah kos-kosan wajib membayar PPh sewa bangunan?
Pemilik kos-kosan tetap wajib membayar PPh Pasal 4 ayat 2 atas penghasilan sewa kamar yang diterimanya, baik disetor sendiri maupun dipotong oleh penyewa yang berstatus pemotong pajak. - Siapa yang wajib menyetor pajak jika penyewa berstatus perorangan?
Apabila penyewa berstatus perorangan dan tidak termasuk pihak yang ditunjuk sebagai pemotong pajak, kewajiban penyetoran PPh Pasal 4 ayat 2 beralih kepada pemilik properti sebagai pihak yang menyewakan. - Apakah penghasilan sewa gedung termasuk objek PPh final UMKM 0,5 persen?
Penghasilan sewa gedung dan bangunan tidak termasuk objek PPh final UMKM 0,5%, karena penghasilan tersebut telah dikenai PPh final tersendiri sebesar 10% berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017. - Kapan pemilik properti wajib memiliki NPWP?
Wajib pajak orang pribadi wajib memiliki NPWP setelah penghasilan netonya melampaui Penghasilan Tidak Kena Pajak, sedangkan wajib pajak badan wajib memiliki NPWP sejak awal pendirian usaha. - Kapan pemilik properti wajib dikukuhkan sebagai PKP?
Pemilik properti wajib dikukuhkan sebagai PKP setelah peredaran bruto usahanya, termasuk dari sewa properti, melampaui Rp 4,8 miliar dalam satu tahun pajak.